宏盛证券观点丨上海这些板块价格开始反弹

2026年3月至今，上海二手房表现抢眼。

克而瑞数据显示，2026年3月上海二手住宅成交28492套，在2025年3月较高基数背景下同比增长6%，成交套数创近5年新高。

网上房地产数据显示，截至2026年4月15日，上海二手房网签套数已达1.32万套，同比增长近25%；其中，4月11日单日成交达到1632套，创下近5年来单日新高。

从价格来看，国家统计局数据显示，上海二手住宅销售价格指数已连续两个月环比上涨。

这一轮上海二手房成交放量、价格修复的背后，并非整体市场的普涨，而是部分区域修复及整体市场强分化的开始。

进一步分析贝壳近3年、近1年、近半年142个热点板块的挂牌情况来看，我们发现，当前明显反弹的板块主要有两个特征，一是明显“跌出性价比”的超跌板块，二是城市界面有明显提升的板块，同时，还有部分市中心核心板块二手房价格领跌，这说明了城市更新对未来房价的影响较大，上海原有的地段概念或将因城市更新进度而开始出现变化。

上海二手房市场持续升温，3月至今二手房市场成交爆发式增长。

数据显示，2026年3月上海二手住宅成交28492套，环比上升178.79%，同比增长6%。

需要注意的是，2025年3月上海二手房成交已是近年高峰，2026年3月在较高基数背景下仍能保持6%的同比增长，含金量十足。

历年来看，上海二手房上一次有这样高的成交量是在2021年3月，也就是说，2026年3月二手房成交套数已为近5年新高。

进入4月，上海二手房市场在3月的基础上持续升温，截至4月15日，上海二手房网签套数已达1.32万套，同比增长近25%；其中，4月11日单日成交达到1632套，创下近5年来单日新高。

从价格来看，上海二手房已连续两个月环比上涨，但同比仍在跌。国家统计局数据显示，2月和3月份上海二手住宅销售价格指数分别为100.2和100.4。3月份90平方米及以下二手房价格‌环比上涨0.6%，90-144平方米二手房价格上涨0.5%。‌

可以看到，上海二手房筑底趋势已现。

为了进一步了解上海二手房市场具体情况，我们统计了贝壳142个热点板块的挂牌情况，结果显示，热点板块止跌趋势明显。

贝壳数据显示，近3年来这142个热点板块挂牌均价平均下降约20%，近1年降幅收窄，挂牌价平均下降约7.2%，近半年降幅继续收窄，挂牌均价平均下降仅约1.7%。

从近半年这些板块的挂牌均价来看，有27个板块出现上涨，其中10个板块的挂牌均价涨幅超过2%。

其中，除了松江佘山板块主要为单个项目大量成交拉动了整个板块均价之外，其余大多可以归纳为两个原因。

1、跌出性价比

2、城市界面明显提升

首先是嘉定外岗和浦东北蔡这两个板块明显超跌，其中嘉定外岗近3年跌幅达25%，近1年跌幅达11%，明显高出热点板块平均水平，在超跌之下，当前板块房源平均挂牌价为1.8万元/平方米，剔除上海院子、上海庄园等洋房项目，大多房源挂牌均价仅1万元/平方米出头，这就导致了大量刚需房源成交均价不足100万元/套。极低的总价使得嘉定外岗成高性价比之选。

浦东北蔡与嘉定外岗不同，整体均价并不低，近半年挂牌均价为6.3万元/平方米。近3年浦东北蔡同样出现了“超跌”，跌幅达21.8%。近1年，北蔡开始明显修复，主要是因为整个板块位于内中环之间，拥有‌7号线、13号线、18号线‌三条地铁线路，站点分布均匀，可快速通达陆家嘴、张江等核心区域，这使得该板块租金价格相对坚挺，随着房价的下降，多个小区租金回报率明显上涨，如培花久远公寓租金回报率达2.5%，金旋小区和白杨小区租金回报率超3%。‌‌

其次是长宁仙霞、普陀桃浦、静安闸北公园、浦东杨思前滩、徐汇龙华、闵行华漕等明显受城市界面提升影响，带动整体均价上涨。

如长宁仙霞原本为长宁区较低调板块，但据《长宁区中部虹桥地区发展“十五五”规划》，将仙霞路打造为“不夜仙霞”，吸引夜市、餐饮等业态集聚，提升商业价值。2024年底招商越秀以24.54%溢价率拿下长宁仙霞地块，规划打造口袋公园+超级配套+高奢住宅的复合式国际社区，带动了整个板块焕新。普陀桃浦和静安闸北公园则主要随着桃浦智创城及整体大宁的发展而水涨船高，这些板块近期也都有新房项目入市提升整体板块配套。

至于青浦香花桥板块则主要受2025年香花桥街道“城中村”改造项目征收推动，共涉及居住房屋动迁540户。

除此之外，形成鲜明对比的是，普陀长寿路、长宁新华路板块成为142个热点板块中近半年跌幅靠前的板块。

从这两个板块本身来看，无论是长寿路还是新华路都属于上海拥有较强文化价值的核心区域，但从二手房市场来看，这两个板块都分布了大量老旧住宅，且土地碎片化、功能单一、历史包袱较重，有较大改造更新难度，同时据《上海市总体规划（2017-2035）》中对上海中央活动区（CAZ）的规划来看，这两个板块都没有被划入CAZ区域。

这意味着，上海原本的地段概念或将因城市更新及整体规划的进度而开始出现变化。